2026 年中国租住市场在 “市场 + 保障” 双轨制引领下，迎来高质量发展新阶段。当前房地产新房、二手房市场调整压力持续，5 年内新房销售面积下降 53%，新开工面积下降 71%，二手房挂牌量 2023-2025 年增长 43%，而租住市场成为重要补位力量，政策支持与需求升级催生多重机遇。
政策层面，2026 年以 “稳预期、缩调整、促转型” 为核心，推出换房个税退税延续、商办首付比例降至 30%、公积金贷款利率下调等系列政策，同时 REITs 扩容支持商办存量改造为长租公寓，推动房企向 “开发 + 持有运营” 转型。保障性住房进入高质量发展阶段，“十四五” 期间全国计划建设筹集 1100 多万套（间），北京、深圳、广州等城市超额完成目标，“十五五” 将进一步优化供给，提升房屋品质与物业服务。2025 年《住房租赁条例》施行，明确房源安全、签约备案等合规要求，推动行业规范化发展。
市场需求端呈现结构性变化：全国租房户数约 5000 万，占城市家庭 25.6%，人口结构升级预计释放 2000 万改善型居住需求；家庭小型化趋势明显，结婚对数下降 20%，离婚对数增加 24%，租房向买房转化动能减弱；线上租房需求占比显著提升，58 平台达 54.5%，AJK 平台达 33.6%。
展开剩余82%租赁市场分化特征显著：2025 年重点城市平均挂牌租金同比下跌 9.6%，跌幅收窄并显现止跌企稳迹象；西部城市表现突出，乌鲁木齐、贵阳等城市租金同比上涨，上海、成都租金走势稳健；供需结构上，线上挂牌供应量同比上升 4.2%，需求跌幅收窄至 3.7%，新一线城市需求表现优于一线城市。价格段分布呈现差异化，一线城市 3000 元以下房源供应缺口明显，二线城市 1000-2000 元区间供不应求，成都等城市 1 房、2 房户型需求占比高于供给，存在补位机会。
投资价值持续凸显，2025 年各能级城市租金收益率均被动上行，重点二线城市涨幅达 17.1%，成都、重庆、武汉等城市收益率超 2.7%，部分区域突破 3%，且均高于 10 年期国债收益率，叠加商办融资成本降低，租赁类产品投资属性显现。
租住市场在政策引导、需求升级与行业洗牌中，合规化、品质化、专业化成为发展方向，保障性租赁住房与市场化租赁住房协同发展，城市、区域、产品层面的结构性机会持续涌现，为行业高质量发展注入强劲动力。
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